Limite de las rentas en los contratos de alquiler

Medidas Urgentes en Materia de Contención de Rentas en los Contratos de Arrendamiento de Vivienda

22 Sep, 2020
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CIRCULAR JURIDICA: ENTRADA EN VIGOR EN FECHA 22 DE SEPTIEMBRE DE

2020 DE LA LEY 11/2020, DE 18 DE SEPTIEMBRE, DE MEDIDAS URGENTES EN

MATERIA DE CONTENCIÓN DE RENTAS EN LOS CONTRATOS DE

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

A partir de hoy, 22 de septiembre de 2020, entra en vigor la Ley 11/2020, de

medias urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de

arrendamiento de vivienda aprobada por el Parlament de Catalunya. Por tanto,

todos los contratos de arrendamiento de vivienda destinada a residencia

permanente del arrendatario que se suscriban a partir de mañana se sujetarán

a lo regulado en la citada norma.

Quedarán excluidos, sin embargo, todos aquellos contratos de arrendamiento

suscritos antes del 1 de enero de 1995, los que tengan por objeto viviendas

sujetas a un régimen de protección oficial, los que tienen por objeto viviendas

integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el

alquiler social o en el Fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas

sociales, las de carácter asistencial y los que se suscriban de acuerdo con las

disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.


La Ley 11/2020 permite a la Administración (en este caso, el Departamento de

la Generalitat competente en materia de vivienda, con la excepción de la

ciudad de Barcelona y del ámbito metropolitano de Barcelona, quien por su

problemática singular y su régimen especial será competente el ente local o el

área metropolitano de Barcelona), calificar determinadas zonas del territorio

como “áreas con mercado de vivienda tenso”, y sujetar los contratos de

arrendamiento que se suscriban en esas zonas a un régimen de contención de

rentas.


La propia norma contiene un Anexo provisional de los municipios calificados

como “Áreas con mercado de vivienda tenso”. Dicha declaración, al ser una

medida transitoria, tendrá una duración de un año y dejará de surtir efectos

una vez transcurrido ese año hasta que la Generalitat no formalice una nueva

declaración de área con mercado de vivienda tenso referida al mismo

municipio.


El efecto de contención de rentas que persigue la ley se instrumenta mediante

la aplicación del “índice de referencia de precios de alquiler” de viviendas que

determina y hace público el departamento competente en materia de vivienda.

El índice informa de la media de precio por metro cuadrado del arrendamiento

de viviendas en una ubicación y con unas superficies determinadas y de los

márgenes de precio superior e inferior resultantes de la ponderación de varias

características de la vivienda (año de construcción, estado de conservación,

eficiencia energética, ascensor, mobiliario o anexos).


En virtud de la nueva norma, el precio de referencia se establecerá en el

contrato de acuerdo con el índice mencionado (al que se deberá acompañar

del documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler

con la información relativa al valor del índice correspondiente a una vivienda

análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado a fecha de

formalización del contrato), sin tener en cuenta los márgenes de precio

superior e inferior, o bien, excepcionalmente, desviándose de los mismos con

incrementos o minoraciones de hasta un 5%, si así lo pactasen expresamente

las partes en el contrato, dadas las características específicas de la vivienda

objeto de arrendamiento, y siempre que concurran tres de las siguientes

características: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de

calefacción o refrigeración en la vivienda, zonas comunitarias de uso

compartido, como jardín o azotea, piscina comunitaria o equipamientos

análogos, servicios de conserjería en el edificio, vistas especiales.


De este modo, en los arrendamientos de viviendas situadas en un área

declarada como de mercado de vivienda tenso, el importe máximo de renta

que puede convenirse en el momento de formalizar el contrato no podrá

sobrepasar el precio de referencia para el alquiler de una vivienda de

características análogas, incrementado o minorado, como máximo en un 5%.

Además, la renta tampoco podrá rebasar la consignada en el último contrato

de arrendamiento, actualizada en cualquier caso de acuerdo con el Índice de

garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el periodo

transcurrido entre la fecha de celebración del anterior contrato de

arrendamiento y la fecha de celebración del nuevo contrato, en el supuesto

de que la vivienda haya sido arrendada dentro de los cinco años anteriores a

la entrada en vigor de la ley 11/2020 (22 de septiembre de 2020).


Este último criterio mencionado, no será de aplicación en el caso de que

existiera una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el

ultimo contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrega en vigor de la

Ley 11/2020; tampoco será aplicable ese último criterio (no rebasar la renta del

anterior contrato de arrendamiento vigente) en el caso que se formalizase un

contrato de arrendamiento relativo a un vivienda que estaba inicialmente

excluida de la aplicación de la ley 11/2020 cuando cese el régimen especial de

determinación de rentas que le era aplicable.


En el caso que la parte arrendadora sea una persona física cuya unidad de

convivencia tenga ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de

renta de suficiencia de Cataluña, incluidas las rentas de los arrendamientos, no

será de aplicación a los nuevos contratos de arrendamientos que suscriba el

límite consistente en que la renta no pueda sobrepasar el precio de referencia

para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo

entorno urbano, y solo le será aplicable como límite la renta consignada en el

último contrato de arrendamiento, entendiendo que, si la renta consignada en

el último contrato de arrendamiento es inferior al precio de referencia

correspondiente, la nueva renta podrá incrementarse hasta el citado precio de

referencia.


Ahora bien, estas excepciones no serán aplicables en caso que el arrendatario

tenga unos ingresos iguales o inferiores a 3,5 veces el indicador de renta de

suficiencia de Cataluña ponderado.


Este régimen de contención de rentas, sin embargo, se flexibiliza en el caso de

contratos de alquiler de viviendas de obra nueva y en los contratos que

resulten de un proceso de gran rehabilitación, en cuyo caso, el incremento del

precio que las partes acuerden en base al índice de referencia de precios de

alquiler puede llegar a fijarse en el margen superior del índice. Este trato

especial tendrá una duración de cinco años desde la fecha del certificado de

final de obras. Transcurrido dicho plazo de cinco años, ya les serían de

aplicación, si aún perdurase el régimen especial de contención de rentas, las

reglas que se señalan en el párrafo anterior.


La norma también permite que el arrendatario asuma gastos generales y

servicios individuales, o la posibilidad de repercutirle el coste de la ejecución de

obras de mejora realizadas después del plazo legal mínimo de duración del

contrato mediante un incremento de la renta anual, incluso superando el límite

fijado por las reglas generales.


La norma impone, asimismo, un deber de informar sobre el régimen de

contención de rentas en las ofertas de arrendamientos de viviendas en áreas

con mercado de vivienda tenso. Esto es, en todas las ofertas de arrendamiento

de viviendas ubicadas en un área que haya sido declarada área con mercado de

vivienda tenso, incluidos los arrendamientos de viviendas nuevas o derivadas

de un proceso de gran rehabilitación, es necesario informar de la aplicación del

valor que corresponda del índice de referencia de precios de alquiler de

viviendas y, si procede, del importe de la renta del último contrato de

arrendamiento vigente en esa misma vivienda.


Es importante destacar que se introduce un régimen de control y sancionador,

mediante la tipificación de una serie de infracciones tanto para el arrendador

como para el agente inmobiliario que interviene en la operación. En lo que

afecta a los agentes inmobiliarios, concretamente se ha introducido una nueva

letra f) en el apartado 2 al art. 125 de la Ley 18/2007, en los que se sanciona a

los agentes inmobiliarios en casos de “no hacer constar el índice de precios del

alquiler de viviendas, o, si procede, el importe de la renta del contrato de

arrendamiento anterior, en la publicidad de viviendas para alquilar que incluya

el precio del alquiler, en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o

en los contratos de arrendamientos urbanos de viviendas” .


Finalmente, la Disposición Transitoria Primera de la Ley 11/2020, establece el

régimen de los contratos de arrendamiento de vivienda previamente vigentes

en un área de mercado de vivienda tenso, y señala que los contratos de

arrendamientos que tengan por objeto una vivienda ubicada en un área con

mercado de vivienda tenso formalizados antes de la entrada en vigor de la

presente ley seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior.

Ahora bien, en caso de novación del contrato con posterioridad a la declaración

del área como área con mercado de vivienda tenso, siempre que suponga una

ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se

aplicará lo establecido por la Ley 11/2020. 

Fuente: Colegio de Apis de Tarragona

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